Dự thảo quy định tách thửa mới đã bỏ điều kiện quy hoạch, 'cởi trói' tách thửa tại TP.HCM

Nhu cầu tách thửa của người dân TP.HCM bị "đứng hình" nhiều năm qua - Ảnh: PHƯƠNG NHI

Sở Tài nguyên - Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo quy định tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM theo Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn.

So với dự thảo quy định tách thửa đã từng được Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM phản biện vào sáng 7-5-2024 thì dự thảo lần này có sự thay đổi lớn.

Chỉ còn quy định tách thửa với đất nông nghiệp, đất ở

Dự thảo lần này chỉ quy định tách thửa với 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất ở. Điều kiện cần để tách thửa là phải đảm bảo diện tích tối thiểu.

Đồng thời việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. 

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trong khi dự thảo trước đó để tách thửa đất quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang thì phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỉ lệ 1/2000. 

Còn đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp thì phải đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Điều kiện về quy hoạch nhất là với đất ở tại dự thảo quy định trước đó đã nhận được tuyệt đối các ý kiến phản đối của các đại biểu, chuyên gia tại hội nghị do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.HCM tổ chức vào sáng 7-5-2024. 

Theo các chuyên gia, việc cơ quan soạn thảo quy định "ràng" điều kiện quy hoạch vào chẳng khác nào cấm tách thửa và không đúng theo quy định luật đất đai.

Quy định tách thửa phù hợp Luật Đất đai mới

Nhận định về dự thảo quy định tách thửa mới, là một trong những chuyên gia có ý kiến phản biện tại hội nghị ngày 7-5-2024, luật sư Nguyễn Văn Hậu, phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng nội dung quy định này đã phù hợp với quy định Luật Đất đai 2024 và nghị định 101 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 về nội dung tách thửa, hợp thửa đất.

Dự thảo quy định này đã không phân loại đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp là các khái niệm không hề có quy định trong luật, nhất là Luật Đất đai. Đồng thời dự thảo lần này cũng không "ràng" điều kiện quy hoạch để tách thửa.

"So với dự thảo quy định tách thửa trước thì dự thảo lần này đúng tinh thần Luật Đất đai, phù hợp với nhu cầu tách thửa của người dân. Như vậy các ý kiến phản biện tại hội nghị trước đó đã được cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp thu", luật sư Hậu nói.

Luật sư Bùi Quốc Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng bên cạnh điều kiện diện tích tối thiểu thì dự thảo lần này yêu cầu việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm "có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý". Điều kiện như vậy là phù hợp.

"Người dân TP đang rất trông chờ quy định tách thửa, hợp thửa mới. Bởi lẽ trước đây tách thửa đất được thực hiện theo quyết định 60. Nhưng từ tháng 4-2021 đến nay việc tách thửa trên toàn TP đã bị đứng hình do TP giao cơ quan soạn thảo quyết định thay thế quyết định 60", luật sư Tuấn nói.

Diện tích tối thiểu tách thửa

Đối với đất nông nghiệp: 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác. 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Đối với đất ở, quy định chia thành 3 khu vực với điều kiện diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất (theo bảng).

Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở theo dự thảo