Phân lô bán nền: Bài học từ kiểu 'bán lúa non'

Đìu hiu ở một dự án tại xã An Phước, huyện Long Thành. Dự án này cũng chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý - Ảnh: SƠN ĐỊNH

Ông Hùng, một người từng buôn bán bất động sản ở thị trấn Hiệp Phước (Nhơn Trạch), nói: "Sau khi có Luật Đất đai mới, nhiều dự án bất động sản ở địa bàn này còn dang dở bởi vướng nhiều thủ tục pháp lý, gom đất nông nghiệp để phân lô cũng sẽ không ai dám. Thỉnh thoảng có một số nhà đầu tư mua nền ở các dự án có sẵn để đón đầu".

Một người làm công tác trong lĩnh vực đất đai ở Đồng Nai cho biết những năm gần đây UBND tỉnh Đồng Nai đã có nhiều văn bản chấn chỉnh việc phân lô, phá vỡ quy hoạch.

Theo đó, yêu cầu các nhà đầu tư phải đầu tư đúng quy hoạch; chuyển mục đích từ đất nông nghiệp thành đất ở xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh... rồi mới được giao dịch, mua bán. Điều này làm giá đất tăng cao, không còn hấp dẫn người mua.

"Người mua đất, mua nhà đã thận trọng hơn khi chọn các sản phẩm có quy mô lớn, có hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơi giải trí... Kỷ cương ở từng địa phương cũng được lập lại nên những người gom đất biết sợ hơn và cũng hết cái thời gom đất, phân lô không phép", vị làm ở lĩnh vực đất đai nói.

Một phó tổng giám đốc công ty bất động sản ở Đồng Nai nhận thức việc mua đất làm dự án thì khu vực đất đó phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Do đó, khó có thể xảy ra chuyện gom đất nông nghiệp phân lô như trước đây.

• 

  Siết phân lô bán nền, 'dự án ma' còn đất sống?

• 

  105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô bán nền từ ngày 1-1-2025

Theo vị này, việc tăng thuế trên giá đất cũng là cách ngăn chặn việc đầu cơ đất và làm manh mún đất như trước đây. 

"Lúc này, nhà đầu tư có uy tín, có năng lực vào đấu thầu, làm dự án cũng hạn chế được nạn đầu cơ đất. Thực tế, nhà đầu tư có tiềm lực cho người đi gom đất ở khu vực sẽ làm dự án để sau này khi làm dự án đền bù một lần cũng nhanh hơn", vị này chia sẻ.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Ngọc Thường, phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, cho biết trước đây, một số doanh nghiệp nhỏ lợi dụng việc quản lý lỏng lẻo của địa phương đã phân lô đất nông nghiệp, bán nền. Bên cạnh đó, quảng bá không đúng sự thật để lôi kéo người mua. Tuy nhiên, tình trạng này giờ không còn nữa.

"Đất nông nghiệp thì mục đích làm nông nghiệp. Còn khu vực quy hoạch làm nhà ở thì có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tại mỗi địa phương. Nên giờ không có chuyện phân lô bán nền trên đất nông nghiệp", ông Thường nói.

Vụ xây gần 500 căn nhà trái phép ở Trảng Bom là một trong những vụ sai phạm đất đai tại Đồng Nai - Ảnh: A LỘC

Tự phân lô đất nông nghiệp, gây hậu quả lớn

Tại Đồng Nai điển hình như vụ xây dựng 500 căn nhà trên đất nông nghiệp và một phần khu dân cư Giang Điền ở huyện Trảng Bom, khi công an đang điều tra đều chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở.

Doanh nghiệp làm các dự án này chưa được giao đất, chưa xác định được nghĩa vụ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất... Trong khi đó, doanh nghiệp đã thu tiền của hàng trăm khách hàng đóng tiền mua nhà, mua nền.

"Kiểu dự án như trên để lại hậu quả rất lớn. Đơn cử với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở... thì liệu doanh nghiệp đang bị công an điều tra có thể tiếp tục làm dự án để khắc phục hậu quả khi chính sách, mức thuế tăng lên? Và khách hàng có chấp nhận khi phải đóng thêm tiền?", một lãnh đạo trong ngành tài nguyên và môi trường ở Đồng Nai đặt vấn đề.

Tiền sử dụng và thuê đất được tính ra sao?

Nghị định 103 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì mức đóng tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 được tính bằng nhau cho phần đất trong hạn mức và ngoài hạn mức đất ở.

Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích bằng tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất các loại đất là bảng giá đất do Nhà nước ban hành.

Theo quy định cũ (trước ngày 1-8-2024), trên địa bàn TP.HCM, người dân chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích trong hạn mức đất ở được áp dụng bảng giá đất nhà nước để tính tiền sử dụng đất. Với diện tích đất ngoài hạn mức đất ở, tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất của Nhà nước nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Mỗi hộ gia đình/cá nhân chỉ được hưởng một lần hạn mức đất ở.