Mỗi m2 nhà xã hội tại TP HCM sẽ được xác định dựa trên mức giá do thành phố quy định cứng thấp nhất 96.000 đồng kèm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phân bổ vào căn hộ.

Đây là một phần nội dung của dự thảo khung giá cho thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú, nhà trọ do tư nhân đầu tư trên địa bàn TP HCM đang được Sở Xây dựng lấy ý kiến. Theo đó, khung giá cho thuê được xác định theo công thức: Giá thuê 1 (do TP HCM quy định) + Giá thuê 2 (được xác định dựa vào chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phân bổ vào mỗi căn hộ, thuế giá trị gia tăng tại thời điểm).

Quyết định này áp dụng cho các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp xây dựng, không bằng vốn đầu tư công, tài chính công đoàn nên "giá thuê 2" có thể khác nhau. Lý do bởi các doanh nghiệp tự bỏ vốn mua đất đầu tư ở các vị trí, thỏa thuận giá khác nhau. Điều này sẽ kéo theo giá cho thuê các căn hộ ở mỗi dự án trên địa bàn TP HCM cũng sẽ khác nhau.

Riêng với "giá thuê 1", mức thấp nhất 96.000 đồng một m2 mỗi tháng (đã gồm thuế VAT 5%) được áp dụng cho nhóm công trình nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang cao tối đa 5 tầng và không có tầng hầm.

Như vậy, chỉ riêng cấu phần "giá thuê 1", tiền thuê một căn hộ nhà ở xã hội có diện tích tối đa theo quy định (70 m2) sẽ khoảng 6,7 triệu đồng một tháng. Với căn diện tích tối thiểu 25 m2, giá thuê sẽ là 2,4 triệu đồng một tháng.

Công trình cũng cao tối đa 5 tầng, nhưng có 1, 2, 3 tầng hầm giá thuê sẽ tăng lên tương ứng với 112.000 đồng, 127.000 đồng và 142.000 đồng một m2 mỗi tháng.

Giá thuê 1 đang được TP HCM xây dựng cao nhất là 235.000 đồng một m2 mỗi tháng. Mức này được áp dụng cho công trình 45-50 tầng với 3 tầng hầm. Với căn hộ rộng 70 m2 tại công trình này, riêng phần "giá thuê 1" tổng giá thuê sẽ gần 16,5 triệu đồng một tháng.

Theo quy định, người thuê nhà ở xã hội vẫn phải đảm bảo nhiều tiêu chí, trong đó quan trọng nhất là tổng thu nhập của hai vợ chồng mỗi tháng không quá 30 triệu đồng, người độc thân là 15 triệu. Tuy nhiên, so với việc mua nhà ở xã hội, thủ tục để được thuê đơn giản hơn.

Tương tự, với nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, cấu phần "giá thuê 1" dự kiến từ 87.000 đồng một m2 mỗi tháng (đã gồm VAT 5%). Mức này cũng áp dụng cho công trình cao tối đa 5 tầng, không có tầng hầm. Ở dự án này, mức cao nhất tại dự thảo này là 143.000 đồng một m2 mỗi tháng áp dụng cho công trình 15-20 tầng và có 3 tầng hầm.

Với nhà ở do các cá nhân đầu tư xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để cho các nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê (cán bộ, công chức, người nghèo, công nhân khu công nghiệp...), cấu phần "giá thuê 1" của nhà một tầng không có tầng hầm giá thuê 66.000-100.000 đồng; Nhà một tầng có hầm giá thuê 124.000 đồng; Nhà ở nhiều tầng nếu không có hầm giá thuê 110.000 đồng và có hầm sẽ là 121.000 đồng.

Theo quy định hiện hành, giá cho thuê nhà ở xã hội tại TP HCM do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tổng chi phí đầu tư. Ngoài ra, chủ đầu tư không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê nhà ở xã hội; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cơ bản đồng ý và thống nhất với nhiều nội dung tại các dự thảo trên. Tuy nhiên, HoREA đề nghị TP HCM cần giao Sở Tài chính bố trí vốn để thực hiện khảo sát thực trạng hoạt động cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân. Đồng thời, đơn vị này cũng cần khảo sát thực trạng giá thuê nhà do các chủ đầu tư xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa cho các đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội trước khi ban hành khung giá cho thuê.

Nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và nhà ở riêng lẽ cho thuê do tư nhân đầu tư (nhà trọ) đang cung cấp chỗ ở cho hàng triệu lao động nhập cư ở TP HCM. Hầu hết các dự án này đều do doanh nghiệp tư nhân, người dân đầu tư.

Đối với nhà ở xã hội, từ năm 2021 đến nay, TP HCM đưa vào sử dụng 6 dự án với quy mô 2.700 căn hộ và đang thi công 4 dự án với 3.000 căn hộ. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 là đầu tư xây dựng 69.700-93.000 căn hộ nhà ở xã hội.

Đối với nhà lưu trú dành cho công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, TP HCM hiện có 16 dự án đáp ứng chỗ ở cho gần 22.000 người, trong khi 18 khu công nghiệp trên địa bàn sử dụng ít nhất 320.000 lao động.

Ở loại hình nhà trọ, khảo sát năm 2022 của thành phố cho thấy toàn địa bàn có khoảng 60.500 nhà trọ tư nhân (dãy phòng độc lập và nhà ở riêng lẻ ngăn chia từng phòng) đang kinh doanh với số người thuê tối đa hơn 1,4 triệu.

Theo quy định của pháp luật, việc chính quyền địa phương ban hành khung giá cho nhà ở xã hội, nhà lưu trú và nhà cho thuê nhằm ngăn chặn tình trạng giá nhà cho thuê bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng chi trả của người dân, đặc biệt người thu nhập thấp. Việc có khung giá rõ ràng sẽ giúp các nhà đầu tư biết được chi phí đầu tư, khả năng thu hồi vốn, chính quyền kiểm soát thì trường, tránh đầu cơ, lạm phát giá nhà cho thuê...

Anh Tú - Lê Tuyết